Індивідуальна податкова консультація
Державна податкова служба України розглянула звернення
щодо податкових наслідків з ПДВ при отриманні компенсації орендної плати та, керуючись статтею 52 розділу ІІ Податкового кодексу України (далі – ПКУ), повідомляє.
Як зазначено у зверненні, Товариство-1 є орендарем земельної ділянки та має намір реалізувати право на забудову такої земельної ділянки.
Товариство-1 здійснює сплату орендної плати на користь міської ради.
Товариство-2 забезпечує будівництво об’єкта грошовими коштами, матеріальними цінностями та здійснює виконання усього комплексу будівельних робіт.
При цьому 01.09.2021 був укладений інвестиційний договір про реконструкцію нежитлових будівель і споруд під комплекс адміністративного, побутового та громадського призначення (далі – Договір).
Згідно з умовами Договору Товариство-1 передає Товариству-2 функції замовника із будівництва об’єкта.
Товариство-2 зобов’язується компенсувати орендну плату Товариству-1 (в тому числі обов'язкові податки та збори) до моменту передачі ділянки іншій експлуатуючій організації чи за вибором Товариства-2 передачі корпоративних прав Товариства-1 Товариству-2.
Після закінчення будівництва об’єкту та з моменту введення його в експлуатацію Товариство-1 і Товариство-2 домовились про розподіл площ та отримання права власності на належні їм площі в об’єкті.
Товариство-1 забезпечило вільний, безперервний та безперешкодний доступ Товариству-2 на земельну ділянку (будівельний майданчик).
Водночас, в оренду/суборенду земельна ділянка Товариству-2 не передавалась, орендна плата не нараховувалася та, відповідно, Товариством-1
від Товариства-2 не отримувалась, але при цьому Товариство-1 отримувало
від Товариства-2 компенсацію орендної плати на виконання умов Договору.
З огляду на викладене, Товариство-1 просить надати індивідуальну податкову консультацію з питання: чи необхідно Товариству-1 нараховувати ПДВ на суму отриманої від Товариства-2 компенсації орендної плати в описаній у зверненні ситуації?
Відносини, що виникають у сфері справляння податків і зборів, регулюються нормами ПКУ (пункт 1.1 статті 1 розділу І ПКУ).
Відповідно до пунктів 5.1 − 5.3 статті 5 розділу I ПКУ поняття, правила та положення, установлені ПКУ та законами з питань митної справи, застосовуються виключно для регулювання відносин, передбачених статтею 1 розділу I ПКУ. У разі якщо поняття, терміни, правила та положення інших актів суперечать поняттям, термінам, правилам та положенням ПКУ, для регулювання відносин оподаткування застосовуються поняття, терміни, правила та положення ПКУ. Інші терміни, що застосовуються у ПКУ і не визначаються ним, використовуються у значенні, встановленому іншими законами.
Відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України (далі – ЗКУ), Цивільним кодексом України (далі – ЦКУ),
Законом України від 06 жовтня 1998 року № 161-XIV «Про оренду землі» (далі – Закон № 161), іншими законами та нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до законів, а також договором оренди землі.
Відповідно до статті 205 ЦКУ правочин може вчинятися усно або в письмовій (електронній) формі. Сторони мають право обирати форму правочину, якщо інше не встановлено законом.
Правочин, для якого законом не встановлена обов'язкова письмова форма, вважається вчиненим, якщо поведінка сторін засвідчує їхню волю до настання відповідних правових наслідків.
У випадках, встановлених договором або законом, воля сторони до вчинення правочину може виражатися її мовчанням.
Згідно зі статтею 206 ЦКУ усно можуть вчинятися правочини, які повністю виконуються сторонами у момент їх вчинення, за винятком правочинів, які підлягають нотаріальному посвідченню та (або) державній реєстрації, а також правочинів, для яких недодержання письмової форми має наслідком їх недійсність.
Юридичній особі, що сплатила за товари та послуги на підставі усного правочину з другою стороною, видається документ, що підтверджує підставу сплати та суму одержаних грошових коштів.
Правочини на виконання договору, укладеного в письмовій формі, можуть за домовленістю сторін вчинятися усно, якщо це не суперечить договору або закону.
Статтею 93 ЗКУ визначено, що право оренди земельної ділянки − це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.
Орендована земельна ділянка або її частина може за згодою орендодавця, крім випадків, визначених законом, передаватися орендарем у володіння та користування іншій особі (суборенда).
Право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав (стаття 125 ЗКУ).
Право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України від 01 липня 2004 року № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (стаття 126 ЗКУ).
Орендна плата за землю − це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі
(стаття 21 Закону № 161).
Статтею 8 Закону № 161 визначено, що орендована земельна ділянка або її частина може передаватися орендарем у суборенду без зміни цільового призначення, якщо це передбачено договором оренди або за письмовою згодою орендодавця (крім випадків, визначених законом). Якщо протягом одного місяця орендодавець не надішле письмового повідомлення щодо своєї згоди чи заперечення, орендована земельна ділянка або її частина може бути передана в суборенду.
Умови договору суборенди земельної ділянки повинні обмежуватися умовами договору оренди земельної ділянки і не суперечити йому.
Пунктом 44.1 статті 44 розділу ІІ ПКУ встановлено, що для цілей оподаткування платники податків зобов’язані вести облік доходів, витрат та інших показників, пов’язаних з визначенням об’єктів оподаткування та/або податкових зобов’язань, на підставі первинних документів, регістрів бухгалтерського обліку, фінансової звітності, інших документів, пов’язаних з обчисленням і сплатою податків і зборів, ведення яких передбачено законодавством. Платникам податків забороняється формування показників податкової звітності, митних декларацій на підставі даних, не підтверджених документами, що визначені абзацом першим пункту 44.1 статті 44 розділу ІІ ПКУ.
Фінансова, податкова, статистична та інші види звітності, що використовують грошовий вимірник, ґрунтуються на даних бухгалтерського обліку, який у свою чергу є процесом виявлення, вимірювання, реєстрації, накопичення, узагальнення, зберігання та передачі інформації про діяльність підприємства зовнішнім та внутрішнім користувачам для прийняття рішень (стаття 1 та частина друга статті 3 Закону України від 16 липня 1999 року
№ 996-XIV «Про бухгалтерський облік та фінансову звітність в Україні» (далі − Закон № 996)).
Правові основи оподаткування ПДВ встановлено розділом V та підрозділом 2 розділу XX ПКУ.
Пунктом 194.1 статті 194 розділу V ПКУ встановлено, що операції, зазначені у статті 185 розділу V ПКУ, крім операцій, що не є об'єктом оподаткування, звільнених від оподаткування, та операцій, до яких застосовується нульова ставка та 7 і 14 відсотків, оподатковуються за ставкою, зазначеною у підпункті «а» пункту 193.1 статті 193 розділу V ПКУ, яка є основною.
Податок на додану вартість становить 20 відс., 7 і 14 відс. бази оподаткування ПДВ та додається до ціни товарів/послуг.
Згідно з підпунктами «а» і «б» пункту 185.1 статті 185 розділу V ПКУ об’єктом оподаткування ПДВ є операції платників податку з постачання товарів/послуг, місце постачання яких відповідно до статті 186 розділу V ПКУ розташоване на митній території України.
Під постачанням послуг розуміється будь-яка операція, що не є постачанням товарів, чи інша операція з передачі права на об'єкти права інтелектуальної власності та інші нематеріальні активи чи надання інших майнових прав стосовно таких об'єктів права інтелектуальної власності, а також надання послуг, що споживаються в процесі вчинення певної дії або провадження певної діяльності (підпункт 14.1.185 пункту 14.1 статті 14 розділу І ПКУ). Під продажем результатів робіт (послуг) − будь-які операції господарського, цивільно-правового характеру з виконання робіт, надання послуг, надання права на користування або розпоряджання товарами, у тому числі нематеріальними активами та іншими об'єктами власності, що не є товарами, за умови компенсації їх вартості, а також операції з безоплатного надання результатів робіт (послуг) (підпункт 14.1.203 пункту 14.1 статті 14 розділу І ПКУ).
Відповідно до пункту 188.1 статті 188 розділу V ПКУ база оподаткування операцій з постачання товарів/послуг визначається виходячи з їх договірної вартості з урахуванням загальнодержавних податків та зборів (крім акцизного податку, який нараховується відповідно до підпунктів 213.1.9 і 213.1.14
пункту 213.1 статті 213 розділу VI ПКУ, збору на обов'язкове державне пенсійне страхування, що справляється з вартості послуг стільникового рухомого зв'язку, податку на додану вартість та акцизного податку на спирт етиловий, що використовується виробниками − суб'єктами господарювання для виробництва лікарських засобів, у тому числі компонентів крові і вироблених з них препаратів (крім лікарських засобів у вигляді бальзамів та еліксирів).
До складу договірної (контрактної) вартості включаються будь-які суми коштів, вартість матеріальних і нематеріальних активів, що передаються платнику податків безпосередньо покупцем або через будь-яку третю особу у зв'язку з компенсацією вартості товарів/послуг.
Згідно з підпунктом 197.1.21 пункту 197.1 статті 197 розділу V ПКУ звільняються від оподаткування ПДВ операції з:
постачання (продажу, передачі) земельних ділянок, земельних часток (паїв), крім тих, що розміщені під об'єктами нерухомого майна та включаються до їх вартості відповідно до законодавства (з урахуванням положень абзацу першого підпункту 197.1.13 пункту 197.1 статті 197
розділу V ПКУ);
постачання послуг з надання в оренду (суборенду) земельних ділянок, що перебувають у власності держави або територіальної громади, якщо кошти за такі послуги у повному обсязі сплачуються безпосередньо на відповідні рахунки органів, що здійснюють казначейське обслуговування бюджетних коштів.
Враховуючи викладене та виходячи із аналізу норм ПКУ, опису питання і фактичних обставин, наявних у зверненні, ДПС інформує.
Платники податків при визначенні порядку оподаткування здійснюваних ними операцій повинні керуватися одним із основних принципів бухгалтерського обліку − превалювання сутності над формою (операції обліковуються відповідно до їх сутності, а не лише виходячи з їх юридичної форми (стаття 4 Закону № 996). Для цілей податкового обліку беруться до уваги економічні наслідки, створені господарськими операціями, а не особливості оформлення таких операцій.
Правочин може вчинятися усно або в письмовій (електронній) формі.
Таким чином та з огляду на норми, визначені підпунктом 14.1.185
пункту 14.1 статті 14 розділу І ПКУ, в описаній у зверненні ситуації для цілей оподаткування ПДВ може мати місце (в залежності від фактичної сутності здійснення господарської операції):
операція Товариства-1 з постачання Товариству-2 послуг із суборенди земельної ділянки. Така операція буде об’єктом оподаткування ПДВ, а зазначена у зверненні компенсація розцінюватиметься як оплата вартості таких послуг і, відповідно, включатиметься до бази оподаткування ПДВ такої операції (за виключенням випадку, коли така операція підлягає звільненню від оподаткування ПДВ згідно з підпунктом 197.1.21 пункту 197.1 статті 197 розділу V ПКУ);
або
операція Товариства-1 з постачання Товариству-2 послуг, що споживаються у процесі вчинення певної дії або провадження певної діяльності. Така операція буде об’єктом оподаткування ПДВ, а зазначена у зверненні компенсація розцінюватиметься як оплата вартості таких послуг і, відповідно, включатиметься до бази оподаткування ПДВ такої операції.
Водночас, згідно нормами чинного законодавства платники податку зобов’язані самостійно декларувати свої податкові зобов’язання та визначати сутність і відповідність здійснюваних ними операцій тим, які перераховані ПКУ.
Додатково ДПС інформує, що кожен конкретний випадок податкових взаємовідносин, у тому числі і тих, про які йдеться у зверненні, необхідно розглядати з урахуванням договірних умов та обставин здійснення відповідних господарських операцій, у тому числі з детальним вивченням та аналізом первинних документів і матеріалів, оформленням яких супроводжувались такі операції, що дозволяють ідентифікувати фактичну їх сутність.
Достовірність нарахування податкових зобов’язань з ПДВ може бути встановлена виключно за результатами проведення відповідних перевірок, передбачених ПКУ.
Індивідуальна податкова консультація має індивідуальний характер і може використовуватися виключно платником податків, якому надано таку консультацію (пункт 52.2 статті 52 розділу ІІ ПКУ).
