Державна податкова служба України, керуючись ст. 52 Податкового кодексу України (далі – Кодекс), розглянула звернення щодо практичного застосування норм податкового законодавства та в межах компетенції повідомляє.
У своєму зверненні Товариство повідомляє, що є сільськогосподарським підприємством, платником єдиного податку четвертої групи.
Товариство у межах своєї діяльності укладає договори оренди земельних ділянок/часток (паїв) з фізичними особами. У року Товариство отримало копію заочного рішення суду від року у цивільній справі № за позовом в інтересах до про конфіскацію земельної ділянки.
Суд вирішив позов в інтересах задовольнити та конфіскувати на користь держави земельну ділянку сільськогосподарського призначення із цільовим призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва у громадянина шляхом припинення його права власності, а також визнати за Державою в особі право власності на таку ділянку.
Платник податків просить надати індивідуальну податкову консультацію з наступних питань:
1. Чи правильно Товариство розуміє, що нарахування орендної плати фізичній особі та відрахування з неї податку на доходи фізичних осіб та військового збору припиняється датою прийняття рішення суду?
2. Чи виникає у Товариства, як платника єдиного податку четвертої групи, обов’язок щодо нарахування та сплати земельного податку або плати за землю, з огляду на те що право власності на земельну ділянку визнано за ? Якщо обов’язок виникає, то з якого періоду потрібно здійснювати нарахування та в якому розмір, яку ставку земельного податку (плати за землю) застосовувати?
3. До якого бюджету та на який рахунок Товариство має сплачувати орендну плату за користування земельною ділянкою та у якій сумі, якщо договір з не переукладався?
Щодо першого питання
Відносини, пов’язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України (далі – ЗКУ), Цивільним кодексом України (далі – ЦКУ), Законом України від 06 жовтня 1998 року № 161-XIV «Про оренду землі» (далі – Закон № 161), законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
Відповідно до ст. 1 Закону № 161 оренда землі – це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Об’єктами оренди є земельні ділянки, що перебувають у власності громадян, юридичних осіб, комунальній або державній власності (ст. 3 Закону № 161).
При цьому орендодавцями земельних ділянок є громадяни та юридичні особи, у власності яких перебувають земельні ділянки, або уповноважені ними особи (абзац перший ст. 4 Закону № 161).
Згідно зі ст. 13 Закону № 161 договір оренди землі – це договір, за яким орендодавець зобов’язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов’язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Орендна плата за землю – це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі (ст. 21 Закону № 161).
Порядок оподаткування доходів фізичних осіб регулюється розділом IV Кодексу, згідно з п. 162.1 ст. 162 якого платником податку на доходи фізичних осіб, зокрема, є фізична особа – резидент, яка отримує доходи з джерела їх походження в Україні.
Підпунктом 163.1.1 п. 163.1 ст. 163 Кодексу передбачено, що об’єктом оподаткування резидента є загальний місячний (річний) оподатковуваний дохід, до якого включається дохід від надання майна в лізинг, оренду або суборенду (строкове володіння та/або користування), визначений у порядку, встановленому п. 170.1 ст. 170 Кодексу (п.п. 164.2.5 п. 164.2 ст. 164 Кодексу).
Відповідно до п.п. 170.1.1 п. 170.1 ст. 170 Кодексу податковим агентом платника податку – орендодавця щодо його доходу від надання в оренду (емфітевзис) земельної ділянки сільськогосподарського призначення, земельної частки (паю), майнового паю є орендар.
Доходи, зазначені у п.п. 170.1.1 – 170.1.3 п. 170.1 ст. 170 Кодексу, оподатковуються податковим агентом під час їх нарахування (виплати) за ставкою, визначеною п. 167.1 ст. 167 Кодексу (п.п. 170.1.4 п. 170.1 ст. 170 Кодексу).
Згідно з п. 167.1 ст. 167 Кодексу ставка податку становить 18 відс. бази оподаткування щодо доходів, нарахованих (виплачених, наданих) платнику (крім випадків, визначених у пп. 167.2 – 167.5 ст. 167 Кодексу).
Крім того, доходи, визначені ст. 163 Кодексу, є об’єктом оподаткування військовим збором (п.п. 1.2 п. 161 підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу).
Ставка військового збору становить 1,5 відс. об'єкта оподаткування, визначеного п.п. 1.2 п. 161 підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу (п.п. 1.3 п. 161 підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу).
Нарахування, утримання та сплата (перерахування) податку на доходи фізичних осіб та військового збору до бюджету здійснюється у порядку, встановленому ст. 168 Кодексу та п.п. 1.4 п. 161 підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу.
Так, згідно з п.п. 168.1.1 п. 168.1 ст. 168 Кодексу податковий агент, визначення якого наведене у п.п. 14.1.180 п. 14.1 ст. 14 Кодексу, який нараховує (виплачує, надає) оподатковуваний дохід на користь платника податку, зобов’язаний утримувати податок і військовий збір із суми такого доходу за його рахунок, використовуючи ставку податку, визначену ст. 167 Кодексу, і ставку військового збору, встановлену п.п. 1.3 п. 161 підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу.
Таким чином, оскільки орендна плата за землю нараховується орендарем орендодавцеві – фізичній особі – власнику земельної ділянки, то оподаткування доходу у вигляді орендної плати податком на доходи фізичних осіб та військовим збором здійснюється до моменту набрання чинності рішення суду щодо втрати власності на земельну ділянку.
Щодо другого та третього питання
Відповідно до частини другої ст. 84 ЗКУ право державної власності на землю набувається і реалізується державою через органи виконавчої влади відповідно до повноважень, визначених ЗКУ.
Згідно з частиною першою ст. 1481 ЗКУ до особи, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває у користуванні іншої особи, з моменту переходу права власності на земельну ділянку переходять права та обов'язки попереднього власника земельної ділянки за чинними договорами, зокрема оренди, щодо такої земельної ділянки.
Внесення змін до договорів оренди, суперфіцію, емфітевзису, земельного сервітуту чи застави із зазначенням нового власника земельної ділянки не вимагається і здійснюється лише за згодою сторін договору (частина четверта ст. 1481 ЗКУ).
Водночас не має підстав вважати, що вказана норма ЗКУ поширюється на конфісковані земельні ділянки.
Договір оренди був укладений на земельну ділянку приватної власності, орендні відносини якого не регулюються Кодексом, а визначені ЗКУ та ЦКУ, Законом № 161 та договором оренди.
Так як за рішенням суду змінився власник земельної ділянки і відбулася фактична заміна орендодавця земельної ділянки з фізичної особи на Державу в особі , то виникає питання правомірності застосування вимог Кодексу в частині справляння орендної плати за земельну ділянку державної власності.
Орендна плата за земельні ділянки державної і комунальної власності справляється відповідно до вимог ст. 288 Кодексу. Підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір такої земельної ділянки, розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем (пп. 288.1, 288.4 ст. 288 Кодексу).
Орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених ЗКУ, ЦКУ, Законом № 161 та іншими законами України і договором оренди землі (частина перша ст. 6 Закону № 161).
Право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав, офіційним визнанням і підтвердженням яких є оформлення відповідно до Закону України від 01 червня 2004 року № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (ст.ст. 125, 126 ЗКУ).
Разом з цим посвідчення права користування земельною ділянкою на умовах оренди здійснюється шляхом внесення змін до відомостей про земельну ділянку до Державного земельного кадастру (ст. 5 Закону України «Про Державний земельний кадастр» від 07 липня 2011 року № 3613-VІ).
З огляду на викладене, Товариству необхідно звернутися до щодо врегулювання питання правомірності користування земельною ділянкою та справляння орендної плати за земельну ділянку державної власності.
Відповідно до п. 52.2 ст. 52 Кодексу індивідуальна податкова консультація має індивідуальний характер і може використовуватися виключно платником податків, якому надано таку консультацію.
