Державна податкова служба України, керуючись ст. 52 Податкового кодексу України (далі – Кодекс), розглянула звернення щодо практичного застосування норм податкового законодавства і в межах компетенції повідомляє.
Як зазначено у зверненні, у фізичної особи – резидента України перебувало у власності нерухоме майно – квартира. … було укладено договір дарування квартири та здійснено відповідний запис в Державному реєстрі речових прав.
На підставі двосторонньої угоди про розірвання договору дарування квартири, платник отримає (поверне) у власність нерухоме майно (яке належало платнику на праві приватної власності з … – дати укладення Договору дарування квартири).
При цьому впродовж 2024 року після повернення нерухомого майна (квартири) у власність, платник має намір відчужити вищезазначене нерухоме майно (квартиру) третій особі на підставі договору купівлі-продажу квартири.
Платник податків просить надати індивідуальну податкову консультацію з питань:
1. Чи виникає у платника податкове зобов’язання у вигляді сплати податку на доходи фізичних осіб за ставкою 5 відсотків на підставі абзацу першого п. 172.2 ст. 172 Кодексу та військового збору у разі відчуження третій особі на підставі договору купівлі-продажу нерухомого майна, яке буде повернуто у власність на підставі укладеної двосторонньої угоди про розірвання договору дарування протягом 2024 звітного року?
2. У разі, якщо не виникає податкове зобов’язання, передбаченого абзацом перший п. 172.2. ст. 172 Кодексу у ситуації, що викладена вище, чи застосовується в такому випадку положення п. 171.2. ст. 171 Кодексу щодо відсутності обов’язку оподатковувати дохід від першого продажу квартири?
Щодо першого та другого питань
Відповідно до частини першої ст. 717 Цивільного кодексу України (далі – ЦКУ) за договором дарування одна сторона (дарувальник) передає або зобов’язується передати в майбутньому другій стороні (обдаровуваному) безоплатно майно (дарунок) у власність.
Договір дарування нерухомої речі укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню (частина друга cт. 719 ЦКУ).
Згідно з частинами першою та четвертою ст. 722 ЦКУ право власності обдаровуваного на дарунок виникає з моменту його прийняття. Прийняття обдаровуваним документів, які посвідчують право власності на річ, інших документів, які посвідчують належність дарувальникові предмета договору, або символів речі (ключів, макетів тощо) є прийняттям дарунка.
Разом з тим, частинами третьою та четвертою ст. 334 ЦКУ передбачено, що право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача, зокрема, з моменту такого посвідчення.
Права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону.
Підстави для зміни або розірвання договору визначено ст. 651 ЦКУ, зокрема, розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.
При цьому відповідно до ст. 654 ЦКУ зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту.
Порядок оподаткування доходів фізичних осіб регулюється розділом IV Кодексу, згідно з п.п. 162.1.1 п. 162.1 ст. 162 якого платником податку на доходи фізичних осіб є фізична особа – резидент, яка отримує доходи з джерела їх походження в Україні.
Відповідно до п.п. 163.1.1 п. 163.1 ст. 163 Кодексу об’єктом оподаткування резидента є загальний місячний (річний) оподатковуваний дохід з джерела його походження в Україні, до якого включається, зокрема, частина доходу від операцій з майном, розмір якого визначається згідно з положеннями ст. 172 Кодексу (п.п. 164.2.4 п. 164.2 ст. 164 Кодексу).
Порядок оподаткування операцій з продажу (обміну) об’єктів нерухомого майна, неподільного об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості, подільного об’єкта незавершеного будівництва та відступлення прав за договором купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості, щодо якого сплачено частково ціну та зареєстровано обтяження речових прав на користь покупця визначено ст. 172 Кодексу.
Відповідно до п. 172.8 ст. 172 Кодексу під продажем розуміється будь-який перехід права власності або будь-яких інших аналогічних прав на об’єкти нерухомості, неподільний об’єкт незавершеного будівництва / майбутній об’єкт нерухомості, подільний об’єкт незавершеного будівництва, крім їх успадкування та дарування.
Так, відповідно до п. 172.1 ст. 172 Кодексу не оподатковується один раз протягом звітного податкового року, за умови перебування такого майна у власності платника податку більше трьох років, дохід, отриманий платником податку від продажу (обміну), зокрема:
житлового будинку, квартири або їх частини, кімнати, садового (дачного) будинку (включаючи об’єкт незавершеного будівництва таких об’єктів, земельну ділянку, на якій розташовані такі об’єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці).
Умова щодо перебування такого майна у власності платника податку більше трьох років не поширюється на майно, отримане платником податку у спадщину.
Згідно з п.п. 1.7 п. 161 підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу звільняються від оподаткування військовим збором доходи, які згідно з розділом IV Кодексу та підрозділом 1 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу не включаються до загального оподатковуваного доходу фізичних осіб (не підлягають оподаткуванню, оподатковуються за нульовою ставкою), крім доходів, зазначених у пп. 3 і 4 п. 170.131 ст. 170 Кодексу та п. 14 підрозділу 1 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу.
Разом з тим згідно з п. 172.2 ст. 172 Кодексу дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного (податкового) року другого об’єкта нерухомості (крім операцій з відчуження житлової нерухомості банками в порядку звернення стягнення за договорами іпотеки, що забезпечують кредит, наданий в іноземній валюті), із зазначених у п. 172.1 ст. 172 Кодексу, або від продажу об’єкта нерухомості, не зазначеного у п. 172.1 ст. 172 Кодексу, підлягає оподаткуванню за ставкою 5 відс., визначеною п. 167.2 ст. 167 Кодексу.
Також вказаний дохід є об’єктом оподаткування військовим збором (п.п. 1.2 п. 161 підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу).
Ставка військового збору становить 1,5 відс. об’єкта оподаткування, визначеного п.п. 1.2 п. 161 підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу (п.п. 1.3 п. 161 підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу).
Згідно з п.п. «а» п. 172.5 ст. 172 Кодексу сума податку на доходи фізичних осіб визначається та самостійно сплачується через банки, небанківських надавачів платіжних послуг, емітентів електронних грошей, зокрема, особою, яка продає або обмінює з іншою фізичною особою нерухомість, неподільний об’єкт незавершеного будівництва / майбутній об’єкт нерухомості, – до нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу, міни.
Таким чином, у разі якщо на підставі договору купівлі-продажу здійснено відчуження нерухомого майна (квартири), яке повернуто у власність при розірванні договору дарування протягом 2024 звітного року, то дохід від такого продажу включається до загального місячного (річного) оподатковуваного доходу платника податку та оподатковується податком на доходи фізичних осіб за ставкою 5 відсотків на підставі абзацу першого п. 172.2 ст. 172 Кодексу та військовим збором 1,5 відсотка.
Згідно з п. 52.2 ст. 52 Кодексу індивідуальна податкова консультація має індивідуальний характер і може використовуватися виключно платником податків, якому надано таку консультацію.
