Державна податкова служба України, керуючись ст. 52 Податкового кодексу України (далі – Кодекс), розглянула Ваше звернення , щодо практичного застосування норм податкового законодавства та в межах компетенції повідомляє.
Платник податків у своєму звернені повідомила, що має намір продати в один день три об’єкти нерухомого майна, а саме:
житловий будинок з господарськими будівлями та спорудами, набутий платником податку в порядку спадкування у року на підставі Свідоцтва про право на спадщину, право власності на який зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно у року;
земельну ділянку площею га, для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд на якій розташований наведений вище житловий будинок з господарськими будівлями та спорудами, набуту платником податків безоплатно у власність шляхом приватизації на підставі Рішення органу місцевого самоврядування. Право власності зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно у року;
земельну ділянку площею га, для ведення особистого селянського господарства, набуту платником податків безоплатно у власність шляхом приватизації на підставі Рішення органу місцевого самоврядування. Право власності зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно у року.
Додатково платник податків повідомила, що інших продажів нерухомого майна протягом року не здійснювала.
Враховуючи викладене, платник податків просить надати індивідуальну податкову консультацію з питань:
1. Яка ставка податку на доходи фізичних осіб застосовуватиметься до доходу від продажу вказаного вище житлового будинку з господарськими будівлями та спорудами?
2. Яка ставка податку на доходи фізичних осіб застосовуватиметься до доходу від продажу вказаної вище першої земельної ділянки з цільовим призначенням для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд, на якій розташований житловий будинок з господарськими будівлями та спорудами?
3. Яка ставка податку на доходи фізичних осіб застосовуватиметься до доходу від продажу вказаної вище другої земельної ділянки з цільовим призначенням для ведення особистого селянського господарства?
Оподаткування доходів фізичних осіб регламентується розділом IV Кодексу, згідно з п.п. 163.1.1 п. 163.1 ст. 163 якого об'єктом оподаткування резидента є загальний місячний (річний) оподатковуваний дохід.
Перелік доходів, які включаються до загального місячного (річного) оподатковуваного доходу платника податку визначено п. 164.2 ст. 164 Кодексу, зокрема частина доходів від операцій з майном, розмір якої визначається згідно з положеннями ст. 172 - 173 Кодексу (п.п. 164.2.4 п. 164.2 ст. 164 Кодексу).
Також вказаний дохід є об’єктом оподаткування військовим збором (п.п. 1.2 п. 161 підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу).
Ставка військового збору становить 1,5 відс. об’єкта оподаткування, визначеного п.п. 1.2 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу (п.п. 1.3 п. 161 підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу).
Порядок оподаткування операцій з продажу (обміну) об'єктів нерухомого майна, неподільного об'єкта незавершеного будівництва / майбутнього об'єкта нерухомості, подільного об'єкта незавершеного будівництва та відступлення прав за договором купівлі-продажу неподільного об'єкта незавершеного будівництва / майбутнього об'єкта нерухомості, щодо якого сплачено частково ціну та зареєстровано обтяження речових прав на користь покупця визначено ст. 172 Кодексу.
Згідно з п. 172.1 ст. 172 Кодексу не оподатковується один раз протягом звітного податкового року, за умови перебування такого майна у власності платника податку більше трьох років, дохід, отриманий платником податку від продажу (обміну):
житлового будинку, квартири або їх частини, кімнати, садового (дачного) будинку (включаючи об'єкт незавершеного будівництва таких об'єктів, земельну ділянку, на якій розташовані такі об'єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці);
земельної ділянки, що не перевищує норми безоплатної передачі, визначені ст. 121 Земельного кодексу України залежно від її призначення;
земельної ділянки сільськогосподарського призначення, безпосередньо отриманої платником податку у власність у процесі приватизації земель державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій або приватизації земельних ділянок, що перебували у користуванні такого платника, або виділеної в натурі (на місцевості) власнику земельної частки (паю), а також таких земельних ділянок, отриманих платником податку у спадщину.
Умова щодо перебування такого майна у власності платника податку більше трьох років не поширюється на майно, отримане платником податку у спадщину.
Дохід від відчуження господарсько-побутових споруд, що розташовані на одній ділянці з житловим або садовим (дачним) будинком та продаються разом з ним для цілей оподаткування, окремо не визначається.
Відповідно до абзацу першого п. 172.2 ст. 172 Кодексу дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного (податкового) року другого об'єкта нерухомості (крім операцій з відчуження житлової нерухомості банками в порядку звернення стягнення за договорами іпотеки, що забезпечують кредит, наданий в іноземній валюті), із зазначених у п. 172.1 ст. 172 Кодексу, або від продажу об'єкта нерухомості, не зазначеного у п. 172.1 ст. 172 Кодексу, підлягає оподаткуванню за ставкою 5 відс., визначеною п. 167.2 ст. 167 Кодексу.
Разом з тим дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного (податкового) року третього та наступних об'єктів нерухомості (крім операцій з відчуження житлової нерухомості банками в порядку звернення стягнення за договорами іпотеки, що забезпечують кредит, наданий в іноземній валюті), із зазначених у п. 172.1 ст. 172 Кодексу, або від продажу другого та наступних об'єктів нерухомості, не зазначених у п. 172.1 ст. 172 Кодексу, підлягає оподаткуванню за ставкою 18 відс., визначеною п. 167.1 ст. 167 Кодексу, крім випадків, якщо зазначене у цьому абзаці майно отримано платником податку у спадщину (абзац другий п. 172.2 ст. 172 Кодексу).
При цьому дохід від продажу об'єктів нерухомості, зазначених в абзаці першому п. 172.2 ст. 172 Кодексу, може бути зменшений на документально підтверджені витрати на придбання об'єкта нерухомості, розташованого на території України.
Під витратами на придбання об'єкта нерухомості розуміються, зокрема, витрати на придбання об'єкта нерухомості на підставі договору купівлі-продажу, міни, у тому числі вартість майна, що було передано як компенсація за такими договорами, реєстраційні збори, державне мито та аналогічні платежі, що здійснюються у зв'язку з придбанням (отриманням) прав на об'єкт нерухомості.
При цьому, якщо платник податку скористався правом на зарахування витрат, він зобов'язаний задекларувати доходи від усіх операцій з продажу, міни чи іншого відчуження відповідних об'єктів, здійснених протягом звітного (податкового) року, в тому числі і у разі якщо стороною відповідного договору є юридична особа чи самозайнята особа.
Копії документів, що підтверджують зазначені витрати, надаються разом з податковою декларацією.
Враховуючи викладене, дохід, отриманий фізичною особою – резидентом один раз від продажу протягом звітного податкового року одного нерухомого майна (житлового будинку з господарськими будівлями та спорудами), набутого в порядку спадкування, не оподатковується податком на доходи фізичних осіб та військовим збором.
Разом з тим дохід, отриманий платником податків – фізичною особою від першого продажу протягом звітного податкового року об’єкту нерухомого майна, який перебував у власності менше трьох років, оподатковується податком на доходи фізичних осіб за ставкою 5 відсотків та військовим збором 1,5 відсотка.
Крім того, дохід, отриманий фізичною особою – резидентом від другого продажу протягом звітного податкового року об’єкта нерухомого майна, який перебував у власності менше трьох років, оподатковується податком на доходи фізичних осіб за ставкою 18 відс. та військовим збором за ставкою 1,5 відсотка.
Згідно з п. 52.2 ст. 52 Кодексу індивідуальна податкова консультація має індивідуальний характер і може використовуватися виключно платником податків, якому надано таку консультацію.
