Державна податкова служба України за результатами розгляду звернення
щодо податкових наслідків з ПДВ в описаній у зверненні ситуації та, керуючись статтею 52 глави 3 розділу ІІ Податкового кодексу України (далі – ПКУ), повідомляє.
Як зазначено у зверненні, Товариство є замовником будівництва житлово- офісного комплексу з вбудованими, прибудованими приміщеннями та підземним паркінгом (далі − Комплекс). У складі Комплексу будуються багатоповерхові будівлі, які частково складаються з приміщень житлового призначення та приміщень нежитлового призначення.
Для будівництва Комплексу Товариством (замовником) залучено генерального підрядника, з яким укладеного договір генерального підряду. Генеральний підрядник здійснює будівництво Комплексу (як за рахунок матеріалів, що придбаваються генеральним підрядником, так і за рахунок матеріалів, які передаються Товариством для виконання будівельних робіт).
З метою залучення коштів інвесторів будівництва Комплексу, Товариство виступило емітентом цільових облігації, зобов’язання за якими погашаються шляхом передачі власникам цільових облігацій нерухомості в Комплексі на підставі укладених договорів резервування. Цільові облігації у встановленому порядку були розміщені Товариством, покупці, що придбали облігації при їх розміщенні, оплатили кошти за цільові облігації Товариству та уклали договори резервування нерухомості із Товариством.
Цільові облігації перебували в обігу, у разі зміни власників цільових облігацій - між Товариством та новими власниками цільових облігацій укладалися нові договори резервування нерухомості (договори резервування із попередніми власниками припиняли дію).
Після завершення будівництва та введення в експлуатацію нерухомості, що підлягає передачі Товариством в рахунок погашення цільових облігацій, власники цільових облігацій пред’являють цільові облігації до погашення Товариству.
Право власності на квартири (житлові приміщення), які зарезервовані за власниками цільових облігацій (інвесторами), буде оформлюватися безпосередньо на інвесторів в процесі погашення облігацій.
Невелика частина квартир (житлових приміщень) будується Товариством за власний рахунок, без залучення інвесторів, та залишається Товариству для подальшого використання в господарській діяльності шляхом продажу або надання в оренду, тому право власності на такі квартири буде оформлено безпосередньо на Товариство.
З огляду на викладене, Товариство просить надати індивідуальну податкову консультацію щодо визначення першого постачання житла для цілей застосування підпункту 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 розділу V ПКУ та правил нарахування податкових зобов’язань з ПДВ в описаній у зверненні ситуації.
Відносини, що виникають у сфері справляння податків і зборів, регулюються нормами ПКУ (пункт 1.1 статті 1 розділу І ПКУ).
Відповідно до пунктів 5.1 – 5.3 статті 5 розділу I ПКУ поняття, правила та положення, установлені ПКУ та законами з питань митної справи, застосовуються виключно для регулювання відносин, передбачених статтею 1 розділу I ПКУ. У разі якщо поняття, терміни, правила та положення інших актів суперечать поняттям, термінам, правилам та положенням ПКУ, для регулювання відносин оподаткування застосовуються поняття, терміни, правила та положення ПКУ. Інші терміни, що застосовуються у ПКУ і не визначаються ним, використовуються у значенні, встановленому іншими законами.
Об'єкти житлової нерухомості – це будівлі, зареєстровані згідно із законодавством як об'єкти житлової нерухомості, дачні та садові будинки (підпункт 14.1.129 пункту 14.1 статті 14 розділу І ПКУ).
Об'єкти нежитлової нерухомості – будівлі, їх складові частини, що не є об'єктами житлової нерухомості (підпункт 14.1.1291 пункту 14.1 статті 14
розділу І ПКУ).
Правові основи оподаткування ПДВ встановлено розділом V та підрозділом 2 розділу XX ПКУ.
Особливості оподаткування ПДВ операцій з постачання житла (об'єктів житлової нерухомості) та операцій з постачання неподільного житлового об'єкта незавершеного будівництва / майбутнього об'єкта житлової нерухомості визначено у підпункті 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 розділу V ПКУ.
Підпунктом 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 розділу V ПКУ визначено, що звільняються від оподаткування ПДВ операції з постачання житла (об'єктів житлової нерухомості), неподільного житлового об'єкта незавершеного будівництва / майбутнього об'єкта житлової нерухомості, крім першого постачання таких об'єктів.
У цьому підпункті перше постачання житла (об'єкта житлової нерухомості) означає:
а) першу передачу готового новозбудованого житла (об'єкта житлової нерухомості) у власність покупця або постачання послуг (включаючи вартість придбаних за рахунок виконавця матеріалів) із спорудження такого житла за рахунок замовника;
б) перший продаж реконструйованого або капітально відремонтованого житла (об'єкта житлової нерухомості) покупцю, який є особою, іншою, ніж власник такого об'єкта на момент виведення його з експлуатації (використання) у зв'язку з такою реконструкцією або капітальним ремонтом, або постачання послуг (включаючи вартість придбаних за рахунок виконавця матеріалів) на таку реконструкцію чи капітальний ремонт за рахунок замовника.
У підпункті 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 розділу V ПКУ перше постачання неподільного житлового об'єкта незавершеного будівництва / майбутнього об'єкта житлової нерухомості означає першу передачу спеціального майнового права на відповідний об'єкт покупцю за договором купівлі-продажу неподільного житлового об'єкта незавершеного будівництва / майбутнього об'єкта житлової нерухомості (перший продаж) від замовника будівництва / девелопера будівництва, за яким зареєстровано спеціальне майнове право на відповідний об'єкт.
Операції з першого постачання доступного житла та житла, що будується із залученням державних коштів, звільняються від оподаткування.
Правила формування податкових зобов’язань і податкового кредиту з ПДВ, а також складання податкових накладних / розрахунків коригування до податкових накладних і їх реєстрації в Єдиному реєстрі податкових накладних (далі – ЄРПН) встановлено статтями 187, 198, 199 і 201 розділу V ПКУ.
Згідно з пунктами 201.1, 201.7 та 201.10 статті 201 розділу V ПКУ при здійсненні операцій з постачання товарів/послуг на дату виникнення податкових зобов’язань платник податку зобов’язаний скласти податкову накладну в електронній формі з використанням кваліфікованого електронного підпису або удосконаленого електронного підпису, що базується на кваліфікованому сертифікаті електронного підпису, уповноваженої платником особи відповідно до вимог Закону України від 05 жовтня 2017 року № 2155- VIII «Про електронну ідентифікацію та електронні довірчі послуги» та зареєструвати її в ЄРПН у встановлений ПКУ термін.
Податкова накладна складається на кожне повне або часткове постачання товарів/послуг, а також на суму коштів, що надійшли на рахунок у банку / небанківському надавачу платіжних послуг як попередня оплата (аванс).
За операціями з першого постачання житла (об'єктів житлової нерухомості), неподільного житлового об'єкта незавершеного будівництва / майбутнього об'єкта житлової нерухомості застосовується касовий метод податкового обліку відповідно до підпункту 14.1.266 пункту 14.1 статті 14 розділу І ПКУ (абзац п’ятий пункту 187.1 статті 187 розділу V ПКУ).
Водночас, пунктом 85 підрозділу 2 розділу XX ПКУ встановлено, що датою виникнення податкових зобов'язань з ПДВ за довгостроковими договорами (контрактами) на будівництво житла (об'єктів житлової нерухомості), які були укладені та щодо яких дозвіл на виконання будівельних робіт отримано до набрання чинності Законом України від 20 вересня 2022 року № 2600-ІХ «Про внесення змін до Податкового кодексу України щодо оподаткування операцій з об'єктами нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» (далі – Закон № 2600), а саме до 10.10.2022, є дата фактичної передачі виконавцем результатів робіт за такими договорами (контрактами).
Враховуючи викладене та виходячи із аналізу норм ПКУ і вказаних вище нормативно-правових актів, опису питання і фактичних обставин, наявних у зверненні, ДПС повідомляє.
В описаній у зверненні ситуації операцією з першого постачання житла (об'єктів житлової нерухомості) буде вважатися операція генерального підрядника з постачання замовнику послуг із спорудження житла (об'єктів житлової нерухомості), у тому числі і у випадку, якщо готове новозбудоване житло (об'єкти житлової нерухомості) залишаються у власності Товариства з метою подальшого його продажу чи здавання в оренду.
Якщо будівництво житла (об'єктів житлової нерухомості) здійснюється за довгостроковим договором (контрактом), що був укладений та щодо якого дозвіл на виконання будівельних робіт отримано до набрання чинності Законом № 2600, а саме до 10.10.2022, то відповідно до пункту 85 підрозділу 2 розділу XX ПКУ обов’язок щодо нарахування податкових зобов’язань з ПДВ та складання податкової накладної за вказаною вище операцією виникає на дату фактичної передачі генеральним підрядником – платником ПДВ (виконавцем) результатів робіт замовнику за таким договором (контрактом).
Індивідуальна податкова консультація має індивідуальний характер і може використовуватися виключно платником податків, якому надано таку консультацію (пункт 52.2 статті 52 глави 3 розділу ІІ ПКУ).
