Державна податкова служба України за результатами розгляду звернення щодо визначення дати виникнення податкових зобов’язань з ПДВ та формування податкового кредиту за операцією з постачання (продажу) нерухомого майна та, керуючись статтею 52 глави 3 розділу ІІ Податкового кодексу України (далі – ПКУ), повідомляє.
Як зазначено у зверненні, Товариство має намір здійснити продаж нерухомого майна (декількох приміщень в будівлі) із оплатою першої частини вартості одночасно з укладанням нотаріально завіреної угоди купівлі- продажу. Складання сторонами акту приймання-передачі та повний розрахунок за угодою передбачені після повного вивільнення продавцем усіх приміщень. Положеннями угоди передбачено, що право власності на майно переходить до покупця з моменту його державної реєстрації у законодавчо встановленому порядку.
Таким чином, дата складання акту приймання-передачі майна та укладення договору купівлі-продажу такого майна і державної реєстрації речових прав на таке майно припадають на різні періоди.
З огляду на викладене, Товариство просить надати індивідуальну податкову консультацію щодо визначення дати виникнення податкових зобов’язань з ПДВ постачальником та дати формування податкового кредиту покупцем за операцією з постачання (продажу) нерухомого майна в описаній у зверненні ситуації.
Відносини, що виникають у сфері справляння податків і зборів, регулюються нормами ПКУ (пункт 1.1 статті 1 розділу І ПКУ).
Відповідно до пунктів 5.1 – 5.3 статті 5 розділу I ПКУ поняття, правила та положення, установлені ПКУ та законами з питань митної справи, застосовуються виключно для регулювання відносин, передбачених статтею 1 розділу I ПКУ. У разі якщо поняття, терміни, правила та положення інших актів суперечать поняттям, термінам, правилам та положенням ПКУ, для регулювання відносин оподаткування застосовуються поняття, терміни, правила та положення ПКУ. Інші терміни, що застосовуються у ПКУ і не визначаються ним, використовуються у значенні, встановленому іншими законами.
Особисті немайнові та майнові відносини (цивільні відносини) регулюються нормами Цивільного кодексу України (далі – ЦКУ).
Правові основи укладення договорів купівлі-продажу регулюються нормами ЦКУ, зокрема статтями 655 і 656 ЦКУ. За договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов’язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов’язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.
Предметом договору купівлі-продажу можуть бути:
майно (товар), яке є у продавця на момент укладення договору або буде створене (придбане, набуте) продавцем у майбутньому;
майнові права. До договору купівлі-продажу майнових прав застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не випливає із змісту або характеру цих прав. При цьому частиною другою статті 190 ЦКУ встановлено, що майнові права є неспоживною річчю. Майнові права визнаються речовими правами.
Договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі (стаття 657 ЦКУ).
Право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження таких прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації (стаття 182 ЦКУ).
Згідно зі статтею 334 ЦКУ право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передання майна, якщо інше не встановлено договором або законом.
Право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним.
Права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону.
Об'єкти нежитлової нерухомості – будівлі, їх складові частини, що не є об'єктами житлової нерухомості (підпункт 14.1.1291 пункту 14.1 статті 14
розділу І ПКУ).
Правові основи оподаткування ПДВ встановлено розділом V та підрозділом 2 розділу XX ПКУ.
Згідно з підпунктами «а» і «б» пункту 185.1 статті 185 розділу V ПКУ об'єктом оподаткування ПДВ є операції платників податку з постачання товарів/послуг, місце постачання яких розташоване на митній території України, відповідно до статті 186 розділу V ПКУ.
Під постачанням товарів розуміється будь-яка передача права на розпоряджання товарами як власник, у тому числі продаж, обмін чи дарування такого товару, а також постачання товарів за рішенням суду (підпункт 14.1.191 пункту 14.1 статті 14 розділу I ПКУ). При цьому продаж (реалізація) товарів – це будь-які операції, що здійснюються згідно з договорами купівлі-продажу, міни, поставки та іншими господарськими, цивільно-правовими договорами, які передбачають передачу прав власності на такі товари за плату або компенсацію незалежно від строків її надання, а також операції з безоплатного надання товарів (підпункт 14.1.202 пункту 14.1 статті 14 розділу I ПКУ).
Правила формування податкових зобов’язань і податкового кредиту з ПДВ встановлено, зокрема, статтями 187 і 198 розділу V ПКУ.
Пунктом 187.1 статті 187 розділу V ПКУ визначено, що датою виникнення податкових зобов’язань з ПДВ за операціями з постачання товарів/послуг вважається дата, яка припадає на податковий період, протягом якого відбувається будь-яка з подій, що сталася раніше («перша подія»):
а) дата зарахування коштів від покупця/замовника на рахунок платника податку в банку / небанківському надавачу платіжних послуг як оплата товарів/послуг, що підлягають постачанню, а в разі постачання товарів/послуг, оплата яких здійснюється електронними грошима, – дата зарахування електронних грошей платнику податку як оплата товарів/послуг, що підлягають постачанню, на електронний гаманець, а в разі постачання товарів/послуг за готівку – дата оприбуткування коштів у касі платника податку, а в разі відсутності такої – дата інкасації готівки у банківській установі, що обслуговує платника податку;
б) дата відвантаження товарів, а в разі експорту товарів – дата оформлення митної декларації, що засвідчує факт перетинання митного кордону України, оформлена відповідно до вимог митного законодавства, а для послуг – дата оформлення документа, що засвідчує факт постачання послуг платником податку.
Відповідно до пункту 198.2 статті 198 розділу V ПКУ датою віднесення сум податку до податкового кредиту вважається дата тієї події, що відбулася раніше:
дата списання коштів з рахунку платника податку в банку / небанківському надавачу платіжних послуг на оплату товарів/послуг, а в разі постачання товарів/послуг, оплата яких здійснюється електронними грошима, – дата списання електронних грошей платника податків як оплата товарів/послуг, що підлягають постачанню, на електронний гаманець постачальника;
дата отримання платником податку товарів/послуг.
Враховуючи викладене, та виходячи із аналізу норм ПКУ та інших нормативно-правових актів, зазначених вище, опису питання і фактичних обставин, наявних у зверненні, ДПС повідомляє, що за операцією з постачання (продажу) Товариством нерухомого майна податкові зобов’язання з ПДВ необхідно визначати відповідно до пункту 187.1 статті 187 розділу V ПКУ за правилом «першої події», а саме:
на дату перерахування покупцем грошових коштів на рахунок Товариства як оплати вартості нерухомого майна;
або на дату державної реєстрації нотаріально посвідченого договору (угоди) купівлі-продажу майна.
Разом з тим будь-який платник податку (у тому числі покупець нерухомого майна, який у ситуації, описаній у зверненні, формує податковий кредит за операцією з придбання нерухомого майна) у разі виникнення необхідності має право звернутися до контролюючого органу для отримання індивідуальної податкової консультації (зокрема, щодо дати формування податкового кредиту) із відповідним зверненням, оформленим відповідно до вимог пункту 52.1 статті 52 глави 3 розділу ІІ ПКУ.
Індивідуальна податкова консультація має індивідуальний характер і може використовуватися виключно платником податків, якому надано таку консультацію (пункт 52.2 статті 52 глави 3 розділу ІІ ПКУ).
