Державна податкова служба України розглянула звернення щодо податкових наслідків з ПДВ та податку на прибуток підприємств в описаній у зверненні ситуації, та, керуючись статтею 52 глави 3 розділу ІІ Податкового кодексу України (далі – ПКУ), повідомляє.
Як зазначено у зверненні, Кооператив створено з метою забезпечення житлом та нежитловими приміщеннями членів Кооперативу шляхом організації будівництва багатоквартирних житлових будинків за кошти членів Кооперативу. Кооператив здійснює діяльність відповідно до Закону України від 10 липня 2003 року № 1087-IV «Про кооперацію» зі змінами і доповненнями (далі – Закон № 1087), не є комерційною організацією і не має на меті отримання прибутку. Члени Кооперативу забезпечують фінансування та організацію будівництва шляхом сплати пайових та інших внесків в Кооператив.
Кооператив укладає зі своїми членами договір пайової участі в будівництві, згідно з умовами якого Кооператив зобов’язується організувати і забезпечити будівництво житлового будинку та передати пайовикам необхідні документи для подальшої реєстрації права власності.
Умови договору пайової участі зобов’язують пайовика взяти участь в будівництві житлового будинку, сплачуючи пайові внески задля набуття квартир та/або нежитлових приміщень (гаражів, паркосмісць, підсобних приміщень, тощо) у власність.
Кооператив не здійснює безпосереднє будівництво житлового будинку, а залучає для такого будівництва підрядників (будівельні організації), які безпосередньо будують будинок, виконуючи увесь комплекс робіт із будівництва житлового будинку для забезпечення введення його в експлуатацію та використовуючи власні матеріали та/або матеріали Кооперативу.
При цьому статутом Кооперативу передбачено, що Кооператив не є власником житлових та/або нежитлових приміщень об’єкту будівництва, що будується за рахунок пайових внесків його членів відповідно до договору пайової участі в будівництві. Пайові внески сплачуються в обмін на корпоративні права у вигляді майнових прав на нерухомість, яка після введення в експлуатацію належить членам Кооперативу на праві власності. Об’єкти нерухомості та майнові права на них, при повній сплаті пайового внеску, належать не Кооперативу, а його членам. У зв’язку з цим житлові та нежитлові площі після введення будинку в експлуатацію відразу реєструються на власників (членів Кооперативу).
З огляду на викладене, Кооператив просить надати індивідуальну податкову консультацію, чи оподатковуються ПДВ та податком на прибуток підприємств пайові внески, сплачені членами Кооперативу та операції із набуття членами Кооперативу права власності на квартири та нежитлові приміщення після введення об’єкта будівництва в експлуатацію.
Водночас, згідно з даними інформаційних систем ДПС, Кооператив не зареєстрований як платник ПДВ.
Відносини, що виникають у сфері справляння податків і зборів, регулюються нормами ПКУ (пункт 1.1 статті 1 розділу І ПКУ).
Відповідно до пункту 5.3 статті 5 розділу І ПКУ інші терміни, що застосовуються у ПКУ і не визначаються ним, використовуються у значенні, встановленому іншими законами.
Правові, організаційні, економічні та соціальні основи функціонування кооперації в Україні визначено Законом № 1087.
Відповідно до статті 2 Закону № 1087 кооператив – це юридична особа, утворена фізичними та/або юридичними особами, які добровільно об'єдналися на основі членства для ведення спільної господарської та іншої діяльності з метою задоволення своїх економічних, соціальних та інших потреб на засадах самоврядування;
обслуговуючий кооператив – це кооператив, який утворюється шляхом об'єднання фізичних та/або юридичних осіб для надання послуг переважно членам кооперативу, а також іншим особам з метою провадження їх господарської діяльності. Обслуговуючі кооперативи надають послуги іншим особам в обсягах, що не перевищують 20 відсотків загального обороту кооперативу;
пай – майновий поворотний внесок члена (асоційованого члена) кооперативу у створення та розвиток кооперативу, який здійснюється шляхом передачі кооперативу майна, в тому числі грошей, майнових прав, а також земельної ділянки.
пайовий фонд – фонд, що формується з пайових внесків членів кооперативу і є одним із джерел формування майна кооперативу, розмір якого може змінюватися.
Відповідно до статті 21 Закону № 1087 пай кожного члена кооперативу формується за рахунок разового внеску або часток протягом певного періоду. Майнові внески оцінюються у грошовій формі. У разі виходу або виключення з кооперативу фізична чи юридична особа має право на одержання своєї загальної частки натурою, грішми або (за бажанням) цінними паперами відповідно до їх вартості на момент виходу, а земельної ділянки – у натурі.
У разі якщо об'єктом паю є об'єкт незавершеного будівництва, майбутній об'єкт нерухомості, право на виконання будівельних робіт щодо якого набуто після набрання чинності Законом України від 15 серпня 2022 року № 2518-IX «Про гарантування речових прав на об'єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому», правочини (операції) щодо таких об'єктів здійснюються з дотриманням вимог зазначеного закону.
Кооператив є власником будівель, споруд, грошових та майнових внесків його членів, виготовленої продукції, доходів, одержаних від її реалізації та провадження іншої передбаченої статутом діяльності, а також іншого майна, придбаного на підставах, не заборонених законом (стаття 19 Закону № 1087).
Згідно зі статтею 191 Закону № 1087 член житлово-будівельного, дачно-будівельного, гаражно-будівельного, житлового, дачного, гаражного чи іншого відповідного кооперативу має право володіння, користування, а за згодою кооперативу – і розпоряджання квартирою, дачею, гаражем, іншою будівлею, спорудою або приміщенням кооперативу, якщо він не викупив це майно.
У разі викупу квартири, дачі, гаража, іншої будівлі, споруди або приміщення член житлово-будівельного, дачно-будівельного, гаражно-будівельного, житлового, дачного, гаражного кооперативу чи іншого відповідного кооперативу стає власником цього майна. Право власності на таке майно у члена кооперативу виникає з моменту державної реєстрації вказаного права відповідно до закону.
Положення статті 191 Закону № 1087 не застосовуються до об'єктів права власності кооперативів, діяльність яких регулюється спеціальними законами.
Особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку, регулювання правових, організаційних та економічних відносин, пов'язаних з реалізацією прав та виконанням обов'язків співвласників багатоквартирного будинку щодо його утримання та управління визначає Закон України від 14 травня 2015 року № 417-VIII «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» (зі змінами та доповненнями).
Корпоративні права – права особи, частка якої визначається у статутному капіталі (майні) господарської організації, що включають правомочності на участь цієї особи в управлінні господарською організацією, отримання певної частки прибутку (дивідендів) даної організації та активів у разі ліквідації останньої відповідно до закону, а також інші правомочності, передбачені законом та статутними документами (підпункт 14.1.90 пункту 14.1 статті 14 розділу І ПКУ).
Враховуючи викладене, виходячи із аналізу норм ПКУ та інших нормативно-правових актів зазначених вище, опису питання і фактичних обставин, наявних у зверненні, ДПС інформує.
Щодо оподаткування податком на додану вартість
Правові основи оподаткування ПДВ встановлено розділом V та підрозділом 2 розділу XX ПКУ.
Згідно з підпунктами «а» і «б» пункту 185.1 статті 185 розділу V ПКУ об’єктом оподаткування ПДВ є операції платників податку з постачання товарів/послуг, місце постачання яких відповідно до статті 186 розділу V ПКУ розташоване на митній території України.
Під постачанням товарів розуміється будь-яка передача права на розпоряджання товарами як власник, у тому числі продаж, обмін чи дарування такого товару, а також постачання товарів за рішенням суду. Продаж (реалізація) товарів - будь-які операції, що здійснюються згідно з договорами купівлі-продажу, міни, поставки та іншими господарськими, цивільно-правовими договорами, які передбачають передачу прав власності на такі товари за плату або компенсацію незалежно від строків її надання, а також операції з безоплатного надання товарів (підпункти 14.1.191 і 14.1.202 пункту 14.1 статті 14 розділу I ПКУ).
Під постачанням послуг розуміється будь-яка операція, що не є постачанням товарів, чи інша операція з передачі права на об'єкти права інтелектуальної власності та інші нематеріальні активи чи надання інших майнових прав стосовно таких об'єктів права інтелектуальної власності, а також надання послуг, що споживаються в процесі вчинення певної дії або провадження певної діяльності. Продаж результатів робіт (послуг) - будь-які операції господарського, цивільно-правового характеру з виконання робіт, надання послуг, надання права на користування або розпоряджання товарами, у тому числі нематеріальними активами та іншими об'єктами власності, що не є товарами, за умови компенсації їх вартості, а також операції з безоплатного надання результатів робіт (послуг) (підпункти 14.1.185 і 14.1.203 пункту 14.1 статті 14 розділу I ПКУ).
Відповідно до підпункту 196.1.1 пункту 196.1 статті 196 розділу V ПКУ не є об'єктом оподаткування ПДВ операції з випуску (емісії), розміщення у будь-які форми управління та продажу (погашення, викупу) за кошти цінних паперів, що випущені в обіг (емітовані) суб'єктами підприємницької діяльності, Національним банком України, центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування та реалізує державну фінансову політику та/або реалізує державну бюджетну політику у сфері управління державним боргом та гарантованим державою боргом, органами місцевого самоврядування відповідно до закону, включаючи інвестиційні та іпотечні сертифікати, сертифікати фонду операцій з нерухомістю, деривативи, а також корпоративні права, виражені в інших, ніж цінні папери, формах; обміну зазначених цінних паперів та корпоративних прав, виражених в інших, ніж цінні папери, формах, на інші цінні папери, корпоративні права, виражені в інших, ніж цінні папери, формах; розрахунково-клірингової, реєстраторської та депозитарної діяльності на ринку цінних паперів, а також діяльності з управління активами (у тому числі пенсійними активами, фондами банківського управління), відповідно до закону та інших видів професійної діяльності на фондовому ринку, які підлягають ліцензуванню відповідно до закону.
Особливості оподаткування ПДВ операцій з постачання житла (об'єктів житлової нерухомості) визначено у підпункті 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 розділу V ПКУ.
Підпунктом 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 розділу V ПКУ визначено, що звільняються від оподаткування ПДВ операції з постачання житла (об'єктів житлової нерухомості), неподільного житлового об'єкта незавершеного будівництва / майбутнього об'єкта житлової нерухомості, крім першого постачання таких об'єктів.
У цьому підпункті перше постачання житла (об'єкта житлової нерухомості) означає:
а) першу передачу готового новозбудованого житла (об'єкта житлової нерухомості) у власність покупця або постачання послуг (включаючи вартість придбаних за рахунок виконавця матеріалів) із спорудження такого житла за рахунок замовника;
б) перший продаж реконструйованого або капітально відремонтованого житла (об'єкта житлової нерухомості) покупцю, який є особою, іншою, ніж власник такого об'єкта на момент виведення його з експлуатації (використання) у зв'язку з такою реконструкцією або капітальним ремонтом, або постачання послуг (включаючи вартість придбаних за рахунок виконавця матеріалів) на таку реконструкцію чи капітальний ремонт за рахунок замовника.
У підпункті 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 розділу V ПКУ перше постачання неподільного житлового об'єкта незавершеного будівництва/ майбутнього об'єкта житлової нерухомості означає першу передачу спеціального майнового права на відповідний об'єкт покупцю за договором купівлі-продажу неподільного житлового об'єкта незавершеного будівництва / майбутнього об'єкта житлової нерухомості (перший продаж) від замовника будівництва / девелопера будівництва, за яким зареєстровано спеціальне майнове право на відповідний об'єкт.
Операції з першого постачання доступного житла та житла, що будується із залученням державних коштів, звільняються від оподаткування.
Враховуючи викладене та виходячи із аналізу норм ПКУ і вказаних вище нормативно-правових актів, опису питань і фактичних обставин, наявних у зверненні, ДПС інформує.
Платники податків при визначенні порядку оподаткування здійснюваних ними операцій повинні керуватися одним із основних принципів бухгалтерського обліку − превалювання сутності над формою (операції обліковуються відповідно до їх сутності, а не лише виходячи з їх юридичної форми (стаття 4 Закону України від 16 липня 1999 року № 996-XIV «Про бухгалтерський облік та фінансову звітність в Україні» (далі – Закон № 996). Для цілей податкового обліку беруться до уваги економічні наслідки, створені господарськими операціями, а не особливості оформлення таких операцій.
Податковий облік ґрунтується на даних бухгалтерського обліку, а тому при визначенні порядку оподаткування ПДВ операцій з постачання тих, чи інших товарів/послуг необхідно встановити фактичну сутність таких операцій і місце їх постачання, а також враховувати те, яким чином у бухгалтерському обліку відображається факт здійснення таких операцій.
Наявної у зверненні інформації недостатньо для надання у повній мірі відповіді на порушене питання, а тому, у разі необхідності, Кооператив має право повторно звернутися до контролюючого органу із відповідним зверненням, яке міститиме розширений опис (у тому числі, але не виключно інформацію: якій безпосередньо особі постачаються послуги із спорудження житла, тобто, яка особа є фактичним отримувачем таких послуг, а також на якій законодавчій підставі (на підставі яких документів) члени Кооперативу набувають право власності на новозбудоване житло) та відповідні матеріали, що стосуються таких операцій.
З питання щодо оподаткування ПДВ операцій зі сплати пайових внесків членами Кооперативу в обмін на корпоративні права ДПС інформує, що у разі якщо пайові внески отримуються Кооперативом від членів Кооперативу у грошовій формі і такі внески не є оплатою вартості товарів/послуг, що постачаються безпосередньо Кооперативом, то при отриманні таких внесків податкових наслідків з ПДВ не виникає.
Щодо оподаткування податком на прибуток підприємств
Правові основи оподаткування податком на прибуток підприємств встановлено розділом ІІІ та підрозділом 4 розділу XX ПКУ.
Об’єктом оподаткування податком на прибуток підприємств, на підставі абзацу першого підпункту 134.1.1 пункту 134.1 статті 134 розділу ІІІ ПКУ, є прибуток із джерелом походження з України та за її межами, який визначається шляхом коригування (збільшення або зменшення) фінансового результату до оподаткування (прибутку або збитку), визначеного у фінансовій звітності підприємства відповідно до національних положень (стандартів) бухгалтерського обліку або міжнародних стандартів фінансової звітності, на різниці, які визначені відповідними положеннями ПКУ.
При цьому положеннями ПКУ не передбачено різниць для коригування фінансового результату до оподаткування за операціями з внесення пайових внесків членами обслуговуючого кооперативу в обмін на корпоративні права.
Такі операції відображаються при формуванні фінансового результату до оподаткування та відповідно об’єкта оподаткування податком на прибуток підприємств згідно з правилами бухгалтерського обліку.
Регулювання питань методології бухгалтерського обліку та фінансової звітності здійснюється центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування та реалізує державну політику у сфері бухгалтерського обліку та аудиту, затверджує національні положення (стандарти) бухгалтерського обліку, національні положення (стандарти) бухгалтерського обліку в державному секторі, інші нормативно-правові акти щодо ведення бухгалтерського обліку та складання фінансової звітності (абзац перший частини другої статті 6 Закону № 996).
Щодо оподаткування операцій з передання права власності членам обслуговуючого кооперативу на квартири та нежитлові приміщення після введення об’єкта будівництва в експлуатацію, то для надання відповіді на запитання необхідним є надання додаткової інформації, у тому числі договору пайової участі у будівництві, щодо порядку здійснення таких операцій.
Індивідуальна податкова консультація має індивідуальний характер і може використовуватися виключно платником податків, якому надано таку консультацію (пункт 52.2 статті 52 глави 3 розділу ІІ ПКУ).
