Державна податкова служба України, керуючись ст. 52 Податкового кодексу України (далі – ПКУ), розглянула звернення фізичної особи ….. щодо надання роз’яснення норм податкового законодавства і в межах компетенції повідомляє.
Платник податків просить надати індивідуальну податкову консультацію з питань:
Якщо продається земельна ділянка з цільовим призначенням «для будівництва…» площею 30 сот. (є перевищення норми безоплатної передачі) придбана більше трьох років і це перший продаж в поточному році. Який розмір податку на доходи фізичних осіб буде в такому разі? Буде однаковий на всю ділянку чи на площу перевищення один, а на іншу частину інший?
2. Якщо нерезидент продає протягом року нерухоме майно, яке успадкував, і це у нього перший продаж нерухомого майна, то чи буде оподатковуватись дана операція?
3. Якщо нерухоме майно відповідає п. 172.1 ст. 172 Кодексу (квартири придбані більше трьох років), як буде оподатковуватись другий та третій продаж?
4. Якщо продається квартира придбана менше трьох років і це буде другий продаж такого об’єкту в поточному році, то за якою ставкою податку на доходи фізичних осіб буде оподатковуватись дана операція?
Порядок оподаткування доходів фізичних осіб регламентується розділом IV Кодексу, відповідно до п.п. 163.1.1 п. 163.1 ст. 163 якого об’єктом оподаткування резидента є загальний місячний (річний) оподатковуваний дохід.
До загального місячного (річного) оподатковуваного доходу платника податку включається, зокрема частина доходів від операцій з майном, розмір якої визначається згідно з положеннями ст. 172 Кодексу (п.п. 164.2.4 п. 164.2 ст. 164 Кодексу).
Порядок оподаткування операцій з продажу (обміну) об'єктів нерухомого майна, неподільного об'єкта незавершеного будівництва / майбутнього об'єкта нерухомості, подільного об'єкта незавершеного будівництва та відступлення прав за договором купівлі-продажу неподільного об'єкта незавершеного будівництва / майбутнього об'єкта нерухомості, щодо якого сплачено частково ціну та зареєстровано обтяження речових прав на користь покупця визначено ст. 172 Кодексу.
Згідно з п. 172.1 ст. 172 Кодексу не оподатковується один раз протягом звітного податкового року, за умови перебування такого майна у власності платника податку більше трьох років, дохід, отриманий платником податку від продажу (обміну), зокрема:
земельної ділянки, що не перевищує норми безоплатної передачі, визначені ст. 121 Земельного кодексу України (далі – ЗКУ), залежно від її призначення;
Умова щодо перебування такого майна у власності платника податку більше трьох років не поширюється на майно, отримане платником податку у спадщину.
При цьому згідно зі ст. 121 ЗКУ громадяни України мають право на безоплатну передачу їм земельних ділянок із земель державної або комунальної власності в таких розмірах, зокрема, для будівництва і обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка):
у селах – не більше 0,25 гектара,
в селищах – не більше 0,15 гектара,
в містах – не більше 0,10 гектара.
Разом з тим відповідно до абзацу першого п. 172.2 ст. 172 Кодексу дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного (податкового) року другого об'єкта нерухомості (крім операцій з відчуження житлової нерухомості банками в порядку звернення стягнення за договорами іпотеки, що забезпечують кредит, наданий в іноземній валюті), із зазначених у п. 172.1 ст. 172 Кодексу, або від продажу об'єкта нерухомості, не зазначеного у п. 172.1 ст. 172 Кодексу, підлягає оподаткуванню за ставкою 5 відс., визначеною п. 167.2 ст. 167 Кодексу.
Дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного (податкового) року третього та наступних об'єктів нерухомості (крім операцій з відчуження житлової нерухомості банками в порядку звернення стягнення за договорами іпотеки, що забезпечують кредит, наданий в іноземній валюті), із зазначених у п. 172.1 ст. 172 Кодексу, або від продажу другого та наступних об'єктів нерухомості, не зазначених у п. 172.1 ст. 172 Кодексу, підлягає оподаткуванню за ставкою 18 відс., визначеною п. 167.1 ст. 167 Кодексу, крім випадків, якщо зазначене у цьому абзаці майно отримано платником податку у спадщину (абзац другий п. 172.2 ст. 172 Кодексу).
Дохід від продажу об'єктів нерухомості, зазначених в абзаці другому п. 172.2 ст. 172 Кодексу, може бути зменшений на документально підтверджені витрати на придбання об'єкта нерухомості, розташованого на території України (абзац третій п. 172.2 ст. 172 Кодексу).
Щодо питання першого
Дохід, отриманий платником податку – фізичною особою – резидентом від продажу об'єкта нерухомості, не зазначеного у п. 172.1 ст. 172 Кодексу (земельної ділянки, що перевищує норми безоплатної передачі), включається у повному обсязі до загального місячного (річного) оподатковуваного доходу платника податку та оподатковується податком на доходи фізичних осіб за ставкою 5 відсотків.
Щодо питання другого
Відповідно до п. 172.9 ст. 179 Кодексу дохід від операцій з продажу (обміну) об'єктів нерухомості, що здійснюються фізичними особами – нерезидентами, оподатковується згідно із ст. 172 Кодексу в порядку, встановленому для резидентів, за ставкою, визначеною п. 167.1 ст. 167 Кодексу.
Таким чином, дохід, отриманий фізичною особою – нерезидентом від продажу (обміну) протягом звітного (податкового) року одного об'єкта нерухомого майна, визначеного у п. 172.1 ст. 172 Кодексу (нерухомого майна отриманого у спадщину), податком на доходи фізичних осіб не оподатковується, за умови дотримання умов, визначених п. 172.1 ст. 172 Кодексу.
Щодо питання третього
Дохід, отриманий фізичною особою – резидентом від продажу протягом звітного (податкового) року другого об'єкта нерухомого майна (квартири), який перебував у власності більше трьох років, оподатковуються податком на доходи фізичних осіб за ставкою 5 відсотків.
Разом з тим дохід, отриманий фізичною особою – резидентом від продажу протягом звітного (податкового) року третього об'єкта нерухомого майна (квартири), який перебував у власності більше трьох років, оподатковуються податком на доходи фізичних осіб за ставкою 18 відсотків. При цьому зазначений дохід може бути зменшений на суму документально підтверджених витрат на придбання об'єкта нерухомості, розташованого на території України.
Щодо питання четвертого
Дохід, отриманий фізичною особою – резидентом від продажу протягом звітного податкового року другого об’єкта нерухомості (квартири), який перебуває у власності менше трьох років, оподатковується податком на доходи фізичних осіб за ставкою 18 відсотків.
Відповідно до п. 52.2 ст. 52 Кодексу індивідуальна податкова консультація має індивідуальний характер і може використовуватися виключно платником податків, якому надано таку консультацію.
